近日，江西省蘆溪縣人民法院審結(jié)了一起合同糾紛案。

案件回顧

    賀某與彭某系夫妻關(guān)系。2023年8月，賀某與卓某、蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司簽訂《房屋買賣居間服務(wù)合同》，約定：賀某將其與彭某共有的涉案房屋以190000元轉(zhuǎn)讓給卓某并于8月某日前辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，賀某確保案涉房屋的出售取得房屋共有人的同意，否則需承擔(dān)違約責(zé)任，作為居間方的蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司有見(jiàn)證及協(xié)調(diào)義務(wù)。

    之后，蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司收取卓某支付的20000元定金，并告知賀某辦理過(guò)戶時(shí)需其妻子彭某簽字。合同簽訂幾天后，蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司工作人員告知卓某，房屋共有人彭某拒絕簽字。

    十余天后，該公司短信提醒賀某帶彭某一起辦理過(guò)戶手續(xù)。后因彭某不同意賣房，一直未在合同上簽字，雙方未履行合同。2023年10月，卓某將賀某與蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司訴至法院，提出解除合同等訴訟請(qǐng)求。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)卓某與賀某、蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司簽訂的《房屋買賣居間服務(wù)合同》解除；

二、蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向卓某返還其替賀某代管的定金20000元；

三、賀某于本判決生效之日起十日內(nèi)向卓某支付違約金5000元；

四、蘆溪某房產(chǎn)置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向卓某支付違約金2000元；

五、駁回卓某的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，雙方均未提起上訴。

    雖然案涉《房屋買賣居間服務(wù)合同》有效，但因出賣人處分案涉房產(chǎn)時(shí)未取得共有人的授權(quán)，共有人對(duì)無(wú)權(quán)處分人的處分行為亦不予追認(rèn)，買受人無(wú)法根據(jù)合同要求未在合同上簽字的房產(chǎn)共有人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，致使合同事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

    現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻一方等共有人擅自出售共有房產(chǎn)的行為屢見(jiàn)不鮮。因此，購(gòu)房人購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的權(quán)屬情況，如發(fā)現(xiàn)是共有房產(chǎn)時(shí)，簽訂房屋買賣合同應(yīng)要求賣方共同共有人到場(chǎng)簽名，其中一方若因故無(wú)法到場(chǎng)的，也應(yīng)出具合法有效的書面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

    另外，居間方作為專業(yè)的房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)交易有見(jiàn)證和協(xié)調(diào)的義務(wù)，其在合同簽訂前應(yīng)能充分提醒合同甲、乙雙方，在合同簽訂中亦應(yīng)妥善履行協(xié)調(diào)義務(wù)，否則可能要對(duì)合同因未獲得案涉房產(chǎn)共有人同意而無(wú)法繼續(xù)履行承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

    第三百零一條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

    第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

    以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

    第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

    第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百九十七條 因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

    法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。

（編輯：李錫念）

來(lái)源：蘆溪法院