近日，江西省蘆溪縣人民法院審結了一起合同糾紛案。

案件回顧

    賀某與彭某系夫妻關系。2023年8月，賀某與卓某、蘆溪某房產置業(yè)公司簽訂《房屋買賣居間服務合同》，約定：賀某將其與彭某共有的涉案房屋以190000元轉讓給卓某并于8月某日前辦理產權轉移登記手續(xù)，賀某確保案涉房屋的出售取得房屋共有人的同意，否則需承擔違約責任，作為居間方的蘆溪某房產置業(yè)公司有見證及協(xié)調義務。

    之后，蘆溪某房產置業(yè)公司收取卓某支付的20000元定金，并告知賀某辦理過戶時需其妻子彭某簽字。合同簽訂幾天后，蘆溪某房產置業(yè)公司工作人員告知卓某，房屋共有人彭某拒絕簽字。

    十余天后，該公司短信提醒賀某帶彭某一起辦理過戶手續(xù)。后因彭某不同意賣房，一直未在合同上簽字，雙方未履行合同。2023年10月，卓某將賀某與蘆溪某房產置業(yè)公司訴至法院，提出解除合同等訴訟請求。

裁判結果

一、確認卓某與賀某、蘆溪某房產置業(yè)公司簽訂的《房屋買賣居間服務合同》解除；

二、蘆溪某房產置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內向卓某返還其替賀某代管的定金20000元；

三、賀某于本判決生效之日起十日內向卓某支付違約金5000元；

四、蘆溪某房產置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內向卓某支付違約金2000元；

五、駁回卓某的其他訴訟請求。

宣判后，雙方均未提起上訴。

    雖然案涉《房屋買賣居間服務合同》有效，但因出賣人處分案涉房產時未取得共有人的授權，共有人對無權處分人的處分行為亦不予追認，買受人無法根據合同要求未在合同上簽字的房產共有人一起辦理產權過戶登記手續(xù)，致使合同事實上無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)。

    現(xiàn)實生活中，夫妻一方等共有人擅自出售共有房產的行為屢見不鮮。因此，購房人購買此類房產時應當注意審查房屋的權屬情況，如發(fā)現(xiàn)是共有房產時，簽訂房屋買賣合同應要求賣方共同共有人到場簽名，其中一方若因故無法到場的，也應出具合法有效的書面授權手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風險。

    另外，居間方作為專業(yè)的房產交易中介機構，對房產交易有見證和協(xié)調的義務，其在合同簽訂前應能充分提醒合同甲、乙雙方，在合同簽訂中亦應妥善履行協(xié)調義務，否則可能要對合同因未獲得案涉房產共有人同意而無法繼續(xù)履行承擔一定的過錯責任。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

    第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

    第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

    以持續(xù)履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

    第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

    第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百九十七條 因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

    法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定。

（編輯：李錫念）

來源：蘆溪法院